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임차인이 임차권을 양도하거나 제3자에게 전대한 경우
임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는지에 대해 알아보고자 합니다.
ㅁ 민법 제629조의 규정
민법 제629조는 아래와 같이 규정합니다.
제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
따라서 민법 제629조만 보면,
임차인이 임차권을 양도하거나 전대한 경우에
임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 생각됩니다.
그러나 판례의 입장을 살펴보면
민법 제629조를 단순히 그렇게만 해석하여서는 안됩니다.
ㅁ 임차권 양도 및 전대에 관한 판례의 입장
대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결
- 민법 제629조의 취지에 관하여,
"민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다."
- 배신적 행위에 관한 판시내용
그러나 판례는 한편으로 민법 제629조의 적용에 대해 다음과 같이 판시하였습니다
"임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다."
그리고 임차권의 양수인이 원래 임차인과 부부사이이고
임차건물에 동거하고 있는 상황에서 배신적 행위가 인정되지 않는다고 보아
해지권이 발생하지 않는다고 보았습니다.
정리하면,
임차인이 임차권을 임대인의 동의 없이 전대하거나 양도하더라도,
그것이 임대인에 대해서 배신적 행위에 해당하지 않는다는 특별한 사정이 인정된다면
임대인의 임대차해지권이 발생하지 않습니다.
따라서 민법 제629조에도 불구하고 반드시 해지권이 발생하는 것은 아닌 것입니다.
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