[부동산] 분양계약 체결한 아파트가 붕괴되는 경우, 계약해제와 위약금_서초동부동산변호사

안녕하세요 서초동부동산변호사 신유경변호사입니다

서초동부동산전문변호사 서초부동산전문변호사 서울중앙지방법원부동산전문변호사

최근 발생한 광주 화정 아이파크 붕괴사고로 인한 충격이 지속되고 있습니다.

이번 사고로 인하여 이후 완성될 아파트에 대한 안전성에 대한 염려를 떨치기 어려운 상황입니다.

이에 광주 화정 아이파크와 같이 붕괴사고가 일어난 경우,

입주자가 분양계약을 해제할 수 있는지 혹은 재시공하는 경우에 어떤 보상을 받을 수 있는지

등에 대해서 알아보고자 합니다

​

​

​

ㅁ 공정거래위원회 표준계약서상 아파트 표준공급계약서의 내용

​

​

공정거래위원회는 각 분야에 사용될 수 있는 표준계약서를 제공하고 있는데,

화정아이파크 분양계약서의 구체적인 내용을 확인할 수 없으나

공정거래위원회의 표준계약서가 사용되었을 것으로 보고

위 표준계약서의 내용을 근거로 입주자의 권리 등을 알아보고자 합니다.

​

​

1. 계약의해제(표준계약서 제2조)

​

제2조(계약의 해제)

 

① “갑”은 “을”이 다음 각 호에 해당하는 행위를 하였을 때에는 최고한 후 그 이행이 없을 경우 이 계약을 해제할 수 있다.

1. 제1조에서 정한 중도금을 계속하여 3회 이상 납부하지 아니하여 14일 이상의 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 납부하지 아니한 때(단, 주택공급에관한규칙에서 이와 달리 정하는 경우에는 이 규칙에 따라 따로 정할 수 있다)

2. 잔금을 약정일로부터 3월 이내에 납부하지 아니하였을 때

3. “갑”의 보증에 의하여 융자가 알선되고 “을”이 이자등을 납부하지 아니하여 금융기관에서 “갑”에게 대신이행을 청구하는 경우에 “갑”이 14일이상의 유예기간을 정하여 2회이상 최고하여도 “을”이 금융기관에 그 이자등을 납부하지 않을 때,

단, 최고시「당해 유예기간이 지나도록 금융기관에 그 이자등을 납부하지 아니하면 이 계약을 해제하며, 계약해제시에는 이미 납부한 계약금과 중도금에서 대출원리금, 위약금을 공제한 후 나머지 금액을 반환한다」는 취지의 내용을 밝혀야 한다.

4. “을”이 청약저축등 입주자저축을 타인명의로 가입하였거나, 가입한 자의 청약 저축 등 입주자저축을 사실상 양도받아 계약을 체결한 때

5. 기타 주택공급에관한규칙에 위배되는 행위를 하였을 때

② “을”은 자신의 사정으로 인한 경우 스스로 본계약을 해제할 수 있다. 다만, 중도금을 1회라도 납부한 후에는 “갑”이 인정하는 경우에 한한다.

③ “을”은 “갑”의 귀책사유로 인해 다음 각 호의 어느 하나의 사유가 발생한 경우에는 본 계약을 해제할 수 있다.

1. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우

2. 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우

3. 분양광고 등을 통해 계약의 내용이 된 사항과 실제 시공건축물과의 차이가 현저하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우

4. 이중분양으로 인해 분양계약에 따른 소유권이전등기의무가 불가능한 경우

5. 그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우

④ “을”은 주소변동이 있을 때에는 10일 이내에 “갑”에게 서면으로 통보하여야 한다. 이를 이행하지 아니할 경우 “갑”의 “을”에 대한 계약의 해제통고 등은 종전주소지로 발송하며 발송후 15일이 경과함으로써 그 효력이 발생하는 것으로 추정하며 이에 대한 “을”의 불이익은 “갑”이 책임지지 아니한다. 또한 계약서상의 주소가 부정확한 경우도 이와 같다.

​

​

2. 위약금(표준계약서 제3조)

​

제3조(위약금)

① 제2조제1항 제1호 내지 제3호 및 제2조제2항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 공급대금 총액의 10%는 위약금으로 “갑”에게 귀속된다.

② 제2조제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 “갑”은 “을”에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다.

③ 제1항과 제2항의 경우 “갑”은 “을”이 이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 ( )%에 해당하는 이자를 가산하여 “을”에게 환급한다.​

​

​

3. 지체보상금(표준계약서 제5조)​

​

제5조(할인료, 연체료 및 지체보상금)

 

① “갑”은 “을”이 중도금을 약정일 이전에 납부하는 경우에는 선납금액에 대하여 년( )%의 할인율을 적용하여 선납일수에 따라 산정된 금액을 할인한다. 단, 잔금에 대하여는 입주지정 최초일 기준으로 하여 할인하며 입주지정 최초일부터 종료일까지는 할인료 및 연체료 규정을 적용하지 아니한다.

② “을”은 중도금 및 잔금의 납부를 지연하여 약정납부일이 경과하였을 때에는 그 경과일수에 대하여 연체기간에 공급계약 체결 당시 한국은행에서 발표한 예금은행가중평균여신금리{가계대출, 신규취급액 기준, 연 ( )%}와 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행(계약일 전년도 기준)이 정한 연체기간별 가산금리 연 ( )%(다만, 1개월 미만 연체시는 민법 소정의 법정이율인 연 5% 또는 가계자금 대출시장 점유율 최상위 은행이 정한 가산금리 중 낮은 금리)를 합산한 연체료율 연 ( )%를 적용하여 산정된 연체료를 가산 납부하여야 한다. 단, 계획된 공사일정이 당초 중도금 납부일정보다 현저히 늦어지는 경우 “갑”과 “을”은 합의하여 위 중도금 납부일정을 조정할 수 있다.

③ 전항의 경우 경제사정의 변경 등으로 합산한 연체료율이 공급계약 체결시점에 비추어 연 2% 이상 증감한 때에는 ‘갑’과 ‘을’은 그 때부터는 그 증감된 연체료율을 적용하여 연체료를 산정한다. 다만, ‘갑’이 합산 연체료율의 2%이상 증가를 이유로 새로이 연체료를 산정하고자 할 경우에는 ‘을’에게 미리 그 사실을 통지한 이후부터 이를 적용한다.

④ “갑”은 이 계약서 전문에서 정한 입주예정 기일에 입주를 시키지 못할 경우에는 이미 납부한 대금에 대하여 제2항에 의한 연체요율에 의거 “을”에게 지체보상금을 지급하거나 잔여대금에서 공제한다.

⑤ 천재지변 또는 “갑”의 귀책사유가 아닌 행정명령 등의 불가항력적인 사유로 인하여 준공이 지연될 경우에는 “갑”은 이를 “을”에게 통보키로 하며 이 경우 제4항에서 정한 지체보상금을 지급하지 아니하기로 한다.

​

​

​

​

ㅁ 붕괴 아파트 입주자의 대처방안

​

​

아파트 붕괴사건이 발생한 경우

입주자의 대처방안으로 크게

분양계약을 유지하면서 재시공을 요구하거나,

혹은 분양계약 자체를 해제할 수 있습니다.

​

각 경우에 대해 자세히 알아보고자 합니다.

​

​

1. 분양계약 해제

​

​

입주자는 표준계약서에 따라 분양계약을 해제할 수 있습니다.

이 때 표준계약서에서 시공사의 귀책사유가 있는 경우 분양계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있으며,

사업자 귀책사유 중 이번 붕괴 사건의 경우 아래 3개의 경우에 해당할 수 있습니다.

​

1. 입주예정일로부터 3월을 초과하여 입주가 지연된 경우

2. 분양주택의 하자가 중대하고 보수가 곤란하여 계약목적을 달성할 수 없는 정도에 이른 경우

5. 그 밖에 계약의 중요한 사항을 위반하여 계약목적을 달성할 수 없게 된 경우

​

따라서 입주자는 위 사유를 이유로 분양계약을 해제할 수 있는 것입니다.

​

​

그리고 표준계약서 제3조에 따르면,

제2항에서 사업자의 귀책사유로 분양계약이 해제되면

사업자가 입주자에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급하도록 규정하고 있으며,

제3항에서 받은날로부터의 이자도 반환하도록 규정하고 있습니다.

​

이번 사건 화정 아이파크의 경우 대부분의 아파트가 전용 84제곱미터 주택형이고,

이 경우 최고 분양가가 5억 7,600만 원 상당입니다.

따라서 이를 근거로 계산하여 보면 위약금은 5억 7,600만 원의 10%인 5,760만 원 상당입니다.

​

그리고 건설업계에서 일반적으로 1%의 이자를 적용하고 있으면서,

현재 입주자들이 계약금과 1~4차 중도금 합계엑 약 2억 8,800만 원 상당을 납부한 상황이고,

각 금원의 지급일이 다른기 때문에 이를 개별적으로 계산하면

이자액은 약 900만 원 정도로 추측됩니다.

​

따라서 5,760만 원과 900만 원을 합한 6,660만 원 상당을 지급받을 수 있울 것으로 생각됩니다.

​

정리하면,

아파트 붕괴 등의 사고로 입주자가 계약 해제를 원하는 경우,

계약해제가 가능하고 위약금 및 지급금원에 대한 이자를 지급받을 수 있습니다.

​

​

 

2. 재시공

​

만약 화정아이파크 등의 입주자가 계약해제가 아니라 재시공을 원하더라도,

지체보상금 등을 지급받을 수 있습니다.

​

표준계약서 제5조에서 사업자가 입주예정일을 지키지 못할 경우,

납부한 대금에서 지체보상금을 지급하도록 규정합니다.

​

화정아이파크의 경우 전면 재시공을 할 경우 입주씨가지 예정일보다 2년정도 늦어질 것으로

업계에서 예상하고 있으며,

화정아이파크의 경우 지체보상금에 적용하는 연체료율이 6.5% 정도인 것으로 확인되었습니다.

​

따라서 분양금 5억 6,500만 원을 기준으로 위 연체료율에 따라 2년간 입주가 지연될 경우,

입주자는 지체보상금으로 7,500만 원 상당의 금원을 지급받을 수 있습니다.

​

그리고 계약서 내용에 따르면 위 지체보상금은 따로 지급받을 수도 있고,

잔금에서 공제할수도 있습니다.

​

즉, 재시공을 선택할 경우 시공이 완료될때까지 약 1년반~2년 정도를 기다려야 하고,

지체보상금을 지급받을 수 있습니다.

​

​

​

아파트 붕괴 또는 분양계약 해제와 관련하여

더 궁금한 점이 있으신 경우

아래 홈페이지를 이용해주시기 바랍니다

​

​

감사합니다

 

부동산전문변호사ㅣ조세형사전문변호사ㅣ변호사신유경법률사무소

부동산전문변호사ㅣ조세형사전문변호사ㅣ변호사신유경법률사무소