[조세] 임대주택 신축 후 담보신탁한 경우 취득세 감면_서초동조세변호사

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임대주택을 신축한 후 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하였는데,

이에 대해 과세관청에서 지방세특례제한법에 의한 취득세 감면을 인정하지 않아

청구인이 다투게 된 사안을 소개하고자 합니다.

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ㅁ 사건의 소개

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1. 청구인은 공동주택 23세대를 신축하였고, 취득세를 신고납부하였습니다.

2. 그러나 청구인은 취득세를 신고납부한 이후 23세대 중 21세대의 경우에는 전용면적이 60제곱미터 이하 공동주택으로 지방세특례제한법에 의하여 취득세가 면제되고, 나머지 2세대의 경우에도 취득세가 50% 감면되는 대상인 것을 알게 되었습니다.

3. 이에 과세관청에 대하여 경정청구를 제기하였으나 과세관청이 이를 거부하여 청구인이 조세심판청구를 제기하였습니다.

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ㅁ 지방세특례제한법 제31조의 규정

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지방세특례제한법 제31조는 임대주택에 대한 감면 등을 규정하고 있습니다.

지방세특례제한법 제31조 제1항은 아래와 같이 규정합니다.

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① 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2024년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 「공공주택 특별법」에 따라 10년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.

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따라서 이 사건의 경우 청구인이 위 법률에 따라

21세대의 경우에는 취득세 감면,

나머지 2세대의 경우 취득세의 50% 감면에 대해 경정청구를 하게 된 것입니다.

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ㅁ 과세관청의 주장

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과세관청은 청구인이 임대주택을 신축한 것은 맞지만

청구인이 임대주택의 소유권을 신탁회사로 이전하였고,

신탁회사 앞으로 소유권이 이전되었으므로 대외적, 대내적으로 소유권이 신탁회사에 있게 되었으므로

부동산담보신탁으로 인한 소유권 이전은 지방세특례제한법 제31조 제2항 제1호(현재 제31조 제3항)에서 규정한

임대외의 용도로 사용하거나 매각, 증여하는 경우에 해당하여 취득세 감면이 불가능하다는 것이었습니다.

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지방세특례제한법 제31조 제3항

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

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ㅁ 조세심판원의 판단

(조심 2021지2072 2022. 2. 16.참조)

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조세심판원은 청구인의 취득세가 면제되어야 한다고 판단하였습니다.

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그 근거로는,

- 신탁후에도 청구인이 임대주택의 임대주체로서 실질적으로 점유, 사용하고 있으므로 임대 외의 용도로 사용하고 있다고 보기 어려운 점,

- 부동산담보신탁은 우선수익자에 대한 채무이행을 담보하기 위하여 소유권을 수탁자에게 이전하고 수탁자가 신탁재산의 소유권을 보전 및 관리하는 것이므로 매각, 증여와는 법률적 성격을 달리하는 점

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등을 고려하여 부동산담보신탁계약을 체결하여 소유권을 이전한 것은 지방세특례제한법 제31조의 추징사유에 해당하지 않는다고 보았습니다.

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이에 청구인은 경정청구의 내용에 따라

취득세를 감면받을 수 있게 되었습니다.

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과세관청이 경정청구 등을 거부하는 경우

이에 대한 불복을 통해 취득세 감면 또는 추징 대상에서 면제될 수 있습니다.

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