안녕하세요 서초동부동산변호사입니다
현재는 조금 잠잠해지기는 했지만
최근 부동산 가격 변동으로 인해 계약금 배액배상과 관련한 분쟁이 많았고
이 과정에서 곤란한 상황에 놓인 중개인분들이 많아졌습니다.
이에 계약파기, 배액배상요구에 부동산 중개인으로서 현명하게 대처하는 방법에 대해
소개하고자 합니다.
§ 계약해제, 계약파기 분쟁을 계약서 작성단계에서 방지하는 방법
부동산 매매계약서를 작성하는 경우
일반적으로 사용하는 부동산 매매계약서 제5조에 계약의 해제 조항이 있습니다.
"매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다."
즉, 매도인과 매수인 모두 매수인이 '중도금' 또는 '잔금 일부금'을 지급하기 전까지
배액배상을 하거나 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
따라서 배액배상 분쟁이 가장 많이 발생하는 부분은
매도인이 계약해제를 언급하고 실제 계약해제 통지는 하지 않았을 때
매수인이 매도인과 협의하지 않은 돈을 중도금(잔금 일부금)으로 매도인에게 지급하는 경우
매도인이 계약을 해제하지 못하게 되어
분쟁이 발생하게 됩니다.
부동산 가격이 상승중인 장에서,
이러한 분쟁을 사전에 방지하기 위하여서는
아래와 같은 계약내용을 반드시 포함하는 것이 좋습니다.
1. 매수인에게 유리하려면,
가. 매매계약 체결후 단시간 내에(1주일 내외)
그 액수가 적더라도 매수인이 중도금을 매도인에게 지급하도록 매수인에게 적극 권유하고,
매매계약서에 중도금을 반드시 포함하는 것입니다.
나. 혹은 중도금 약정이 없더라도 매수인이 유리하려면,
잔금 일부금 명목으로 잔금일 전에 매도인의 계좌로 돈을 입금하면 됩니다
(이 경우 매도인이 큰 화를 내고 중개인으로서도 곤란해지지만, 매수인에게 유리한 상황이 되기는 합니다)
매수인이 중도금을 지급한 이후에는
법적으로 배액배상 해제 등을 다툴 여지가 줄어들어
중개인은 법률적 책임에서 해방될 수 있습니다.
2. 매도인에게 유리하려면,
가. 매매계약서에
"잔금일 전까지 잔금일부금 또는 중도금 등 어떠한 금원도 미리 지급할 수 없다"는 특약을 두면
잔금일까지 매도인은 시세를 지켜보면서 계약해제 여부 등을 검토할 수 있게 됩니다.
나. 또는 매도인이 미리 계약금을 지급받은 자신의 계좌를 정지, 해지 하는 등으로 닫아두는 것입니다
(매수인의 잔금 일부금 지급을 방지하기 위해)
이 때 유의하여야 할 점은
매수인이 중도금을 지급한 이후에는
매수인도 이 계약을 해제할 수 없게 되고
매도인의 경우에는 중도금을 지급받지 않으면 매매가격 하락시
매수인이 오히려 이 기회를 이용하여 계약을 해제할 수 있게 됩니다.
§ 가계약금, 계약금, 위약금, 해약금 계약용어구별
계약을 체결하면서 사용하게 되는
가계약금, 계약금, 위약금, 해약금 등의 용어는 유사해보이지만
법적으로는 그 의미가 크게 다릅니다.
계약파기, 배액배상, 계약해제 문제에서 가장 많이 등장하는 논점이기에 소개합니다.
- 계약금
먼저, 계약금은 계약을 체결할 때 매매대금의 일부를 선지급하는 것을 의미합니다.
가계약금의 경우에도 명칭이 '가계약금'이기는 하지만
실질적으로는 계약의 체결을 위해 증거금으로서 지급하는 금원이기에
법원은 가계약금을 계약금과 같은 성격을 가진 금원으로 보고 있습니다.
이 때 가계약금 또는 계약금은 계약이 성립되었음을 증명하는 증거금(증약금)이라고 볼 수 있습니다.
다만 가계약의 경우는 실무상에서 계약금과는 조금 다른 의미로 사용되고 있어서
아래에서 자세히 설명드리겠습니다.
따라서 계약금의 경우에는 해제를 하려면
1. 당사자 사이에 정한 대로(부동산 매매계약서 기재내용에 따라) 하거나,
2. 약정이 없다면 민법 해약금 규정에 따라 배액배상
을 하여야 합니다.
문제가 되는 것은 액수와 시기인데,
액수는 계약금으로 정한 총액을 기준으로 배액배상 해야 합니다(대법원 판례)
(만약 계약금 2천만 원 중 1천만 원만 입금하였다고 해도, 계약해제하려면 2천만원의 배액인 4천만 원 배액배상해야합니다)
그리고 시기는 민법 해약금 규정에 따르면 '이행의 착수할 때 까지' 배액배상을 지급하고 해제가 가능합니다.
그러나 당사자간 약정이 있다면(중도금 또는 잔금 지급전) 그것이 우선합니다.
그런데 이 때 이행의 착수라는 것은 일반적으로 '중도급 지급시'까지이고
그래서 중도금을 지급하면 계약해제가 불가능하다는 말이 나왔습니다.
그런데 판례에 따르면, 매수인이 중도금 지급하기 전에
매도인이 계약해제 의사표시 한 경우에는 '특별한 사정'이 있다고 보아
매수인이 중도금 임의로 지급하였더라도 계약해제를 인정한 사례가 있습니다
(케이스마다 달라질 수 있어서 사실관계 정확한 확인을 위해 따로 문의주시기 바랍니다)
- 가계약금
최근 가장 논의가 많은 주제이기도 합니다
가계약금도 계약금의 성격이라서 배액배상해야 해제할 수 있느냐는 문제는
'계약의 내용을 얼마나 구체적으로 정하였는지'에 따라 달라진다고 보시면 됩니다.
만약 계약금, 매매대금 등 계약의 구체적인 내용이 제대로 정해지지 않은 상황에서
가계약금 넣었다면 계약 자체가 성립되지 않았다고 보아서 가계약금만 그대로 반환하면 됩니다.
그런데 계약금의 액수 및 매매대금, 지급시기 등 계약의 구체적인 내용이 모두 결정된 상황이라면
가계약금은 더 이상 가계약금이 아니고 계약금이라서
계약서에 명시된 계약금의 배액(일반적으로) 지급해야 계약해제가 가능합니다.
이 점에 관하여 최근 중개인분들은 매도인, 매수인에게 계약의 구체적인 내용을
문자메시지로 전송하고 계신데,
매도인, 매수인에게 문자메시지로 전송받은 내용에 '동의한다'는 확인문자를 다시 받으시는 것이 좋습니다
- 해약금
해약금은 민법 제565조 제1항에 의해 계약금을 해약금으로 지급하게 되면
계약금이 해약금의 성격을 가지게 되는 것이라고 이해하시면 됩니다.
- 위약금
위약금은 '계약을 위반하였기 때문에 지급하는 금원'을 의미합니다.
따라서 민법 제398조 제4항에 따라 원칙적으로 위약금 약정은 손해배상의 예정(손해배상금으로 지급하기로 예정한 금원)으로 됩니다.
그러나 계약금을 위약금으로서 지급받기 위해서는 별도로 '계약금을 위약금으로 하기로 한다'는 특약이 있어야 합니다.
- 위약벌
위약벌은 일종의 벌금같은 개념으로
손해배상을 하더라도 별도로 추가로 지급해야 하는 금원입니다.
그렇기 때문에 위약벌에 관한 내용을 명확히 약정하지 않을 경우에는
일반적으로 단순한 위약금으로만 인정됩니다.
§ 계약금 관련 분쟁의 해결방법
대표적인 사례들을 통해 계약금 관련분쟁의 해결방법에 대해
설명드리고자 합니다~
물론 가장 좋은 것은 협의에 따른 것이지만 협의가 되지않는 경우에 대해 설명드리려고 합니다.
1. 매도인이 계약해제 의사표시 하면서 배액배상금은 안주려고 하는 경우
이 때에는,
(1) 배액아니더라도 적정한 금액 지급받는 것을 협의할 수 있다면 협의액 지급받고 해제해주시면 되고, 매도인의 경우 적정한 금액 지급하고 계약해제하면 됩니다
(2) 협의가 되지 않는다면 소송 제기하시면 배액배상 바로 지급받을 수 있습니다(매수인)
소송기간은 짧게는 3개월에서 6개월 정도 소요되지만
소장접수후부터는 배액배상금에 대한 이자도 발생하여 지급받을 수 있기 때문에
매도인이 배액배상 안해주려고 하면 소송제기하셔서 받으면 됩니다.
소송비용 등은 배액배상금을 고려하여 합리적으로 결정됩니다.
2. 매수인이 중도금 날짜가 되지 않았는데 중도금 입금하여 계약해제 불가능하게 된 경우
이러한 경우 상황에 따라 법적 판단이 다양하게 달라질 수 있지만
매수인이 지급한 금원이 '중도금'이 아니라는 것,
즉 이행의 착수가 없었다는 것 입증하여 계약해제하면 됩니다.
특히 중요한 것은 매도인의 경우에
매수인이 중도금 입금하기 전에
계약해제 의사표시(구체적인 배액배상 액수 등과 지급방법을 기재하여)를
문자, 내용증명, 이메일 등 기록이 남는 메시지를 통해 하시는 것입니다.
반대로 매수인의 경우에는 자신이 지급한 금원이 이행의 착수에 해당한다는 것 입증하여 계약을 유지할 수 있게 됩니다.
3. 가계약금 지급했는데 계약해제 하고 싶은 경우
가계약금의 지급경위에 따라
1. 가계약금만 반환
2. 가계약금의 배액배상
3. 계약금의 배액배상
3가지 경우로 나누어 질 수 있습니다.
계약의 구체적인 내용이 결정되었는지 여부가 중요하고
매매대금, 계약금중도금잔금지급시기 등이 결정되었는지를 보고 판단하시면 되고
이 부분에 대해서는 전문가의 판단을 받으시는 것이 좋을 것같습니다(너무 다양한 상황이 존재하기 때문입니다)
부동산을 주요업무분야로 하고 있어서
계약해제 및 파기 관련 사례들 중 대표적인 케이스만 정리하여 작성해보았습니다~
중도금 및 가계약금등의 경우에는 상황에 따라 크게 법적판단이 달라질 수 있어서
전문가에게 상담받아보시는 것이 좋을 것 같습니다.
추가로 궁금한 사항은 댓글로 달아주시거나 아래 홈페이지를 이용해주시기 바랍니다
감사합니다~
부동산전문변호사ㅣ형사전문변호사ㅣ변호사신유경법률사무소
부동산전문변호사 신유경변호사입니다 사무실은 서울중앙지방법원 동문 앞에 위치하고 있습니다
www.lawsyk.com
'법률칼럼' 카테고리의 다른 글
| [중개인을위한법률3] 중개보수를 지급받지 못할 때, 나홀로 지급명령 신청하는 방법_서초동부동산변호사 (0) | 2021.03.10 |
|---|---|
| [중개인을위한법률1] 분양권 사기, 유형과 대응방법_서초동부동산변호사 (0) | 2021.03.04 |
| [서초동부동산변호사] 임대차3법, 쉽게 알아보자(2탄) 질문과답 (0) | 2020.09.13 |
| [서초동부동산변호사] 임대차3법, 쉽게 알아보자(1탄) (0) | 2020.09.12 |
| 가만히 있으면 가마니되는 형제들간의 재산전쟁_서초동상속변호사 (2) | 2020.08.14 |
