[중개인을위한법률1] 분양권 사기, 유형과 대응방법_서초동부동산변호사

 

 

안녕하세요 서초동부동산변호사입니다

최근 분양권은 일반 부동산과 달리 등기가 되지 않아서

중개인 조차도 권리를 정확하게 확인하기 쉽지 않습니다.

​

그런데 이 과정에서 분양권 매도인인 사기꾼이

중개인까지 속여 매수인과 중개인 모두 피해자가 되는 사례가 최근 다수 발생하였고,

이에 분양권 거래 과정에서 주의하여야 할 사항과 대응방법에 대해 알아보고자 합니다.

​

---

 

§ 분양권 전매란? 일반 부동산 거래와의 차이

​

​

잘알고 계시겠지만 간단하게 정리하겠습니다 :)

분양권 전매란 주택을 분양받은 사람이 그 분양받은 권리를 다른 사람에게 매매하는 것을 의미합니다.

​

그리고 분양권 전매의 경우 계약시에

매매대금을 정하면서 프리미엄 액수, 옵션가격, 기지급된 계약금, 대출승계 등에 관한 사항을

별도로 합의하여 계약서에 그 내용을 기재해야 하고

명의변경 절차 등이 완료되어야 하며 일반 부동산 매매계약과 달리 계약해제조항에 별도로 중도금 조항이 없는 것 등이

일반 부동산 계약과 차이가 있습니다.

​

 

---

 

§ 분양권 전매 대표사기유형

​

​

분양권 전매 과정에서 사기 범행이 성행하고 있는데

그 수법을 몇 가지로 요약해볼 수 있습니다.​

​

​

1. 분양계약서를 분실하였다고 말하거나, 위조하여 제시하는 경우

​

​

분양권과 관련하여 권리자 등을 확인할 수 있는 유일한 '문서'는 분양계약서입니다.

그런데 분양권을 전매할 때 이 분양계약서를 분실하였다고 말하면서 사본을 제시하거나,

또는 분양계약서를 위조하여 제시하는 경우가 있습니다.

혹은 중개인에게 자신이 멀리 있어서 분양계약서를 지금 줄수 없으니

사진으로 보낸 것을 보고 가계약을 체결한 후 이후에 계약서를 쓸때 가져가겠다는 등의

이야기를 하면서 분양계약서 원본을 제시하지 않는 사례도 있습니다.

분양계약서를 분양사에서 재발급 할 수 없는 상황을 사기꾼들이 이용하는 것입니다.

​

이 때 제시받은 분양계약서 사본 또는 위조된 분양계약서의 내용을 믿고

권리자를 오인하여 분양권 전매계약을 체결하고 계약금을 보내면

분양권 전매계약 사기 범행의 피해자가 될 수 있고 계약금을 돌려 받는 절차도 쉽지 않습니다.

​

무엇보다도 중개인의 경우에는

이러한 사항을 충분히 확인하지 않고 계약을 진행하는 경우

공인중개사법에 기한 손해배상책임을 부담하기도 합니다.

​

​

이러한 분양권 사기 유형에 대응하기 위해서는,

1. 분양계약서 원본을 반드시 제시할 것을 요구(사진은 절대 X)

2. 분양계약서 원본을 확인한 후에 분양사에 직접 전화 또는 방문하여 권리자를 확인

(이 부분은 개인정보보호를 이유로 확인해주지 않는 곳도 있지만

몇동 몇호의 계약자를 알려달라는 방식 대신, 몇동몇호의 계약자가 ***이 맞느냐고 확인을 부탁하면

가능한 경우도 있습니다.)

3. 권리자의 신분증 확인

하는 절차가 필요합니다.

​

이러한 절차를 통해 해당 분양권의 권리자와 권리대상물을 명확하게 한 후에

분양권 전매계약을 체결하고 계약에 따른 계약금 및 가계약금을 지급하도록 안내하여야 하고

위와 같은 절차를 성실히 따른 경우에도 매도인이 사기꾼인것이 밝혀진 경우에는

중개인의 손해배상책임을 지지않거나 그 범위가 낮아질 수 있습니다.

​

​

 

2. 1개의 분양계약서로 여러사람에게 분양권을 매도하는 경우

​

​

이러한 경우 여러사람에게 분양권을 매도한 사실 등을 확인하기는 어렵지만,

분양계약서 원본을 제시받아 보관하는 등의 방법으로

타 매수자들에 비해 우위를 주장할 수는 있을 것입니다.

​

위와 같은 유형의 분양권 사기를 막기 위해서는

분양사에서 직접 만나 대금을 지급하고 즉시 명의변경을 하는 것이 가장 안전하지만,

실무적으로는 어려움이 있는 부분입니다.

​

​

 

3. 분양권 매도인 측 공인중개사의 자격여부 확인

​

​

매도인 측 공인중개사를 통해 분양권 전매계약을 체결하는 경우가 있는데

상대 공인중개사의 자격을 확인하는 절차가 중요합니다.

​

왜냐하면, 공인중개사가 아니면서 사기범행에 공모하여

"내가 분양계약서를 보관하고 있다. 공인중개사끼리 거래니까 안심해도 좋다"는 등의 말을 하면서

매수인 측 중개인과 거래하는 경우도 발생하고 있기 때문입니다.

​

따라서 공인중개사 검색 포털 등을 통해

상대 측 공인중개사의 자격여부 및 영업여부 등을 확인하는 것도 중요합니다.

 

---

§ 분양권 전매계약 체결 전 이런 시그널이 있다면 조심해야 합니다

​

​

 

위에서 각 사기 유형에 대해 간단히 설명드렸는데

분양권 전매계약 체결 전 시그널만 보고 사기를 의심해야 하는 상황에 대해 알려드리고자 합니다.

​

​

1. 분양계약서 분실 또는 흐릿한 분양계약서(사진) 전송

​

위에서 말씀드린 것과 같이 실제로는 권리자가 아닐 가능성이 높습니다.

​

​

2. 시세에 비해 저렴한 매매대금

​

분양권 사기의 경우 매수자를 끌어들이기 위해 시세보다 저렴한 매매대금을 제시하는 경우가 있습니다

시세보다 극히 저렴한 분양권이 있고 빨리 계약해야 한다고 부추기는 사람이 있다면

사기를 의심해보아야 합니다.

이 부분이 가장 많은 사례라서 조심하셔야 합니다

거래를 성사시키기 위해 무리하게 거래를 진행하다가

매수인 측으로부터 손해배상청구를 당하면 큰 손해를 보게 됩니다.

​

​

 

---

 

§ 분양권 사기를 당했을 때 대처방법

​

​

이러한 점을 숙지하고 거래하더라도

철저한 계획하에 사기범행을 준비한 사기꾼에게 속는 경우가 발생합니다.

이에 분양권 사기 범행의 피해자가 된 매수인에게 아래와 같이 안내하시는 절차가 필요합니다.

매도인이 잠적할 수 있기 때문에 빠른 진행이 중요합니다.

​매수인의 경우 계약금을 돌려 받게 되면 공인중개사에 대한 법적절차는 진행하지 않는 경우가 많습니다.

​

1. 돈을 지급한 사람의 실제 인적사항 확보(이 과정에서 형사고소가 필요할 수도 있습니다)

2. 위 정보를 바탕으로 지급명령신청(개인이 스스로 작성 가능합니다) 또는 소액재판 등의 민사소송 절차 진행 안내

​

​

​

그리고 공인중개사분들의 경우에는,

자신의 실수로 분양권 사기 문제가 발생한 것이 맞다면

공인중개사법 제30조 제1항에 의해 손해배상 청구를 당할 수 있는데

앞서 말씀드린 확인절차를 모두 거쳤다는 점을 소명하여

고의, 과실이 아니라는 점을 주장하여 책임을 면할 수 있습니다.

​

따라서 매도인 인적사항 및 거래관련사항을 자세히 확인하였다는 증거(분양사무실과의 전화녹취, 매도인과의 녹취 등)

을 거래가 완료될때까지 보관하고 계시는 것이 중요합니다.

​

​

​

​

기타 분양권 사기 관련 다른 문의가 있으시면

댓글 또는 아래 홈페이지를 통해 문의주시기 바랍니다

감사합니다

​

http://www.lawsyk.com

부동산전문변호사ㅣ형사전문변호사ㅣ변호사신유경법률사무소

 

​