[부동산] 문자메시지로 매매계약 체결하였다가 해제한 경우, 배액배상이 가능한지_서초동부동산변호사

안녕하세요 서초동부동산변호사 신유경변호사입니다.

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최근 부동산을 부부가 공동으로 소유하는 경우가 많습니다.

이에 따라 부동산 매매계약을 체결할 때에도

부부공동명의의 부동산을 매도 또는 매수하게 되는 경우가 다수 있습니다.

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그런데 매도인측에서 부부공동명의로 보유하고 있던 부동산에 대하여

아내가 '문자메시지'를 통해 매매계약을 체결하였는데,

이후 남편의 동의가 없었다고 주장하면서 매매계약이 무효라고 주장한 사안에서

서울중앙지방법원은,

"매도인 아내가 남편 동의없이 계약을 체결하였으므로,

매수인에 대하여 매매계약 체결시 매매대금과 시가 차액 상당의 손해배상금을 배상할 책임이 있다"고 판단하였습니다.

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구체적인 내용에 대해 알아보겠습니다.

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ㅁ 사건의 내용

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1. 부부공동명의로 되어있는 부동산에 대하여 매수인 B씨는 아내 A씨와

14억 5,000만 원을 매매대금으로 하는 매매계약을 문자메시지를 통해 체결하였습니다.

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2. 그리고 B씨가 계약금 총 1억 4,500만 원 중 1억 원을 매도인에게

'계약금 중 일부금'으로 지급하였고

이에 관한 문자메시지를 보내어 A씨가 확인하였다고 답변하였습니다.

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3. 그러나 이후 부동산의 공동명의자인 A씨의 남편이

자신은 매매계약에 동의한 적이 없다고 주장하면서 매매계약을 해제하겠다고 통보하였습니다.

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4. 매수인 B씨는 이에 대하여 손해배상금 1억 3,500만 원을 청구하는 내용의 소송을 제기하였습니다.

 

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ㅁ 문자메시지 만으로 매매계약이 성립하였는지

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법원은 문자메시지를 통해 주고받더라도

이 사건 매매계약에서 매매당사자, 매매목적물, 매매대금이 확정되었고

계약금을 1억 4,500만 원으로 정하고 잔금일이 정해지는 등

매매대금의 지급시기와 방식이 개괄적으로 정해졌으므로

매매계약이 성립되었다고 보았습니다.

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이 사건에서 계약서가 계약체결 직후 작성되지 않고

이후에 작성하기로 정하였지만

이러한 사정으로 매매계약 성립을 부정할 수 없다고 보았습니다.

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ㅁ공동명의자의 동의 없이 매매계약을 체결하였다가 해제통보한경우

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법원은, 아내가 남편의 동의없이 매매계약을 체결하였는데

남편이 아내에서 계약 체결을 위한 대리권한을 수여하였다고 인정하기에 부족하다고 판단하였습니다.

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이에 아내가 대리권이 없음에도 이 사건 매매계약을 체결하여

민법 제135조 제1항에 따른 무권대리행위에 대한 책임을 부담한다고 보았습니다.

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즉, 남편은 책임을 부담하지 않고 아내는 대리권한이 없으면서 매매계약을 체결하였으므로

매수인데 대한 책임을 부담한다고 보았습니다.

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구체적으로, 법원은 아내가 매수인에게

이행거절(채무불이행)로 인한 계약해제에 기한 원상회복 및 손해배상책임을 부담한다

고 보았습니다.

이에 원상회복으로 이미 지급받은 계약금 1억 원을 반환하고,

손해배상책임으로 아파트의 현시가가 18억 원 상당이고 매매계약시 14억 5천만 원이었으므로,

차액인 3억 5천만 원의 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다.

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그러나 원고인 매수인이 본 소송에서 1억 4,500만 원의 손해배상금을 청구하였기 때문에

1억 4,500만 원의 손해를 배상하여야 한다고 판단하였습니다.

(법원은 배액배상규정이 위약금 약정이라고 보기 어렵고 해약금 약정에 해당한다고 보았습니다)

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ㅁ 계약금의 일부로 지급한 금원의 효력(가계약금, 계약금)

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법원은 매매계약서가 작성되지 않고

문자메시지로 가계약을 하면서 해제시 배액배상 규정 등을 기재하는 경우

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이를 가계약금으로 보고

가계약금에 관하여서는

판례에서 '가계약서'가 작성된 경우를 제외하고

가계약금의 배액배상 등을 인정하지 않는 경우가 다수였습니다.

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그러나 본 사건에서는

계약금으로 정한 1억 4,500만 원 중 매수인이 지급한 1억 원을

'계약금 중 일부'로 명시하여 지급하였기에

문자메시지라도 계약이 체결되었다고 보아

매도인의 손해배상책임을 인정하였습니다.

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문자메시지로 계약을 체결하고

계약금 중 일부금을 지급하였는데

매도인이 계약을 해제하는 경우

매수인은 그 입은 손해에 관한 배상청구를 할 수 있을 것으로 생각됩니다.

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