[부동산] 특별조치법으로 이루어진 등기가 잘못되었을 때, 땅을 돌려받는 방법_서초동부동산변호사

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서초동부동산변호사 신유경변호사입니다

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부동산등기특별조치법을 통해 한시적으로 간편한 절차를 통해 등기를 이전할 수 있습니다.

그런데 이러한 절차를 악용하거나 혹은 사실관계를 잘못 알고

자신의 토지가 아님에도 특별조치법을 통해 땅에 대한 등기를 마치는 경우가 있습니다.

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이 때 실제로 땅을 소유한 사람은 특별조치법에 의해 등기가 이전된 사실을 알지도 못하고

이후에 타인의 명의로 등기가 된 사실을 알게 됩니다.

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그러나 특별조치법을 통해 등기가 이루어지더라도

실제 땅 주인이 아닌경우 원래의 땅주인에게 땅을 돌려주어야 합니다.

그러나 만약 등기를 마친 사람이 돌려주는 것을 거부한다면

결국 소송 절차에 의하여 등기를 돌려받아야 할 것입니다

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이에 대해 알아보고자 합니다.

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ㅁ 부동산 특별조치법이란?

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부동산 특별조치법이란,

"부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법"을 의미합니다.

약칭하여 특별조치법이라고 불리우고 있는데,

이 법령은 법이 시행될 당시에

- 소유권보존등기가 되어있지 않거나

- 등기부 기재가 실재 권리관계와 다른 경우에

간이한 절차에 따라 등기할 수 있도록 하는 법령입니다.

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특별조치법은 상시 시행되는 것은 아니고

법령에 의해 한시적으로만 시행되는데

최근에는 2020. 8. 4. 부터 2년간(2022. 8. 4.까지) 시행되고 있습니다.

이 기간 내에 특별조치법을 통해 등기를 쉽게 마칠 수 있게 되는 것입니다.

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ㅁ 특별조치법에 의해 등기를 하려면?(특별조치법 등기 방법)

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1. 특별조치법에 의해 등기를 마칠 수 있는 부동산은 아래와 같습니다.

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"1995년 6월 30일 이전에 매매ㆍ증여ㆍ교환 등 법률행위로 인하여 사실상 양도된 부동산, 상속받은 부동산과 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산"(특별조치법 제4조 제1항) 입니다.

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2. 소유권이전등기 방법

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그리고 토지의 이동, 대장의 명의변경, 소유자 복구, 소유권보존등기가 가능하고

소유권이전에 관하여서는 '확인서를 발급받은 사실상의 양수인 또는 그 대리인이 단독으로 신청할 수 있습니다"(제8조)

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확인서의 발급과 관련하여서는 제11조에서 규정하고 있는데,

확인서는 대장소관청에서 발급받을 수 있고,

확인서를 발급받기 위하여서는 아래 제11조 제2항에 따라야 합니다

" 확인서를 발급받으려는 사람은 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위촉하는 5명 이상의 보증인의 보증서를 첨부하여 대장소관청에 서면으로 신청을 하여야 한다."

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그리고 대장소관청은 확인서를 발급하기 위해서

해당 부동산에 대한 상속인 등에게 확인서 신청 및 발급취지를 통지하고, 보증사실의 진위 여부 등을 확인하게 되는데,

만약 이 때 특별조치법 확인서 발급에 관한 통지를 받게 된 상속인은

이의신청을 통해 땅에 대한 확인서 발급을 막을 수 있습니다.

- 만약 이의신청을 하지 않으면 확인서가 발급되어 상속인이 아닌 사람이 특별조치법을 통해 등기를 이전할 수 있게 되는 것입니다.

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이의 신청 절차와 관련하여서는 별도 문의주시기 바랍니다.

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ㅁ 내 땅이 특별조치법에 의해 다른사람의 명의로 등기되었을 때, 땅을 돌려받는 방법

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만약 내가 소유하거나 조상의 땅이

특별조치법에 의해 다른 사람의 명의로 등기가 이전되었다면,

소송을 통해 등기를 다시 돌려받을 수 있습니다.

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법원은 아래와 같이 판시하여, 등기명의인이 무권리자임이 밝혀지는 경우 등에 특별조치법에 의해 등기가 이루어지더라도 등기가 무효라고 보았습니다.

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"부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법(이하 ‘특별조치법’이라고 한다)에 의한 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정되지만 그 소유권이전등기도 전 등기명의인으로부터 소유권을 승계취득하였음을 원인으로 하는 것이고 보증서 및 확인서 역시 그 승계취득사실을 보증 내지 확인하는 것이므로 그 전 등기명의인이 무권리자이기 때문에 그로부터의 소유권이전등기가 원인무효로서 말소되어야 할 경우라면, 등기의 추정력은 번복된다.

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같은 취지에서 소유권보존등기의 추정력은 그 등기가 특별조치법에 의하여 마쳐진 것이 아닌 한 등기명의인 이외의 자가 해당 토지를 사정받은 것으로 밝혀지면 깨어지는 것이어서, 등기명의인이 구체적으로 실체관계에 부합한다거나 승계취득사실을 주장·증명하지 못하는 한 등기는 원인무효이므로, 이와 같이 원인무효인 소유권보존등기를 기초로 마친 소유권이전등기는 그것이 특별조치법에 의하여 이루어진 등기라고 하더라도 원인무효이다."(대법원 2018. 1.

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또한 법원은,

- 특별조치법에 의한 보증서, 확인서 등이 허위 또는 위조된 것이라거나

- 기타 어떤 사유로 인하여 위 등기가 특별조치법에 의하여 적법하게 이루어진 것이 아닌 점

- 특별조치법의 적용을 받을 수 없는 시점의 취득원인 일자를 내세우는 등의

사실을 주장입증하면

등기의 추정력을 깨뜨려 등기를 돌려받을 수 있다고 보았습니다

(82다카233 판결, 2005다27966 판결 참조)

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그러나 단순히 등기를 마친 사람이

보증서, 확인서 등에 기재된 내용과 다른 취득원인을 주장한다는 사실만으로

추정력이 깨지지는 않는다고 보았습니다.

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구체적인 사례에 따라

특별조치법에 따라 마쳐진 등기의 추정력이 깨어질 수 있는지에 대한

판단이 달라질 수 있습니다.

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더 궁금한 점이 있으신 경우

아래 홈페이지를 통해 문의해주세요

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감사합니다

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