[부동산] 지역주택조합 사업에 대해 궁금한점과 성공여부_부동산변호사

안녕하세요 부동산전문변호사 신유경변호사입니다

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지역주택조합 사업은 성공하는 경우 저렴한 분담금으로

좋은 입지의 신축아파트를 공급받을 수 있기에

제도 그 자체로서는 장점이 많습니다

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그러나 지역주택조합 사업이 최근 여러차례의 주택법 개정으로 보호받기 이전에는

여러 제도상의 허점을 이용한 사업진행 때문에

조합원 가입자들이 피해를 보는 경우가 많았고

경제적으로도 손실을 보게 된 사례도 다수 있었습니다.

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하지만 제도 자체의 장점이 여전히 존재하고

성공사례도 존재하며,

최근 주택법 개정으로 지역주택조합 사업의 문제점도 제도적으로 일부 보완되었기에

지역주택조합 사업을 안전하게만 가입한다면

그 장점을 누릴 수 있다고 생각합니다

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저희 사무실에서는 지역주택조합 사업과 관련된 다수의 소송을 진행하였고

이에 지역주택조합에 가입하신 조합원분들과 가입을 고려하시는 분들이

궁금해하시는 사항들에 대해 설명드리고자 합니다

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ㅁ 지역주택조합의 성공여부를 판단하는 방법

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지역주택조합의 성공여부는

얼마나 빠르게 그리고 얼마나 저렴한 가격으로 사업부지를 전부 확보하는가에 있습니다.

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왜냐하면 조합원 가입계약을 체결하는 경우

처음에 계약금 등 명목으로 조합원들로부터 분담금을 지급받게 되는데

이 분담금을 통해 용역대행비(광고 등), 조합운영비 등이 계속 지출되기 때문에

사업기간이 길어질수록 이러한 부대비용이 증가되어 사업비가 높아질 수 있기 때문입니다

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또한 지역주택조합 사업이 시행되는 것을 알고

인근 토지의 소유주들이 매매대금을 증액하는 경우가 많기 때문에

더욱이 이처럼 사업 시작단계에서 부지확보를 빠르게 진행하는 것이 유리하게 되는 것입니다.

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최초에 조합원들이 지급한 분담금 등을

업무대행사 등이 아닌

사업부지 확보비용으로 사용하여 사업부지를 다수 확보할 수 있다면

지역주택조합의 사업성공가능성이 높아집니다.

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ㅁ 지역주택조합이 설명하는 토지확보율의 의미

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이처럼 지역주택조합 사업에서 토지확보율은 사업성공여부를 판단할 수 있는 중요한 기준입니다.

그런데 토지확보율의 의미를 지역주택조합이 조합원에게 제대로 설명하지 않는 것이

문제가 되고

따라서 지역주택조합 조합원 가입을 염두에 두고 계시다면

토지확보율의 의미를 정확하게 이해하는 것이 중요합니다

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토지확보율은 크게 나누어 "토지 소유권확보율"과 "토지사용권원"의 확보율로 구분할 수 있습니다.

이 중 소유권확보율은 일반적으로 알고 있는 토지소유권을 이전받아 완전한 소유권을 보유한 것이고

토지사용권원은 토지사용승낙을 받은 것을 의미하는데,

토지사용승낙의 경우 계약금 조차 지급하지 않고

단순히 "토지를 지역주택조합사업에 매각할 의향이 있는지"여부 등에 관한 허락을 얻어

서명을 받는 경우가 있기 때문에

토지사용권원의 경우 토지확보율을 평가하는데 있어 신뢰할만한 정보는 아니라고 생각합니다

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토지를 팔 의향이 있더라도

그 매각가격이 높다면 실질적으로 의미가 없게 되는 것이기 때문이고

계약금등도 지급하지 않은 상황에서는 승낙을 철회하는 경우 결국 높은 가격을 지급하고

사업부지를 확보해야 할수도 있기 때문입니다.

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따라서 지역주택조합에 가입할 때 토지확보율을 정확히 확인하려면

• 토지소유권확보율이 얼마나 되는지(전체사업부지 대비 비율, 핵심사업부지토지소유권확보여부 등)
• 소유권을 확보한 토지에 권리제한(근저당, 경매개시 등)이 없는지(이것을 확인하려면 토지주소도 알아야 합니다)

등을 확인하는 것이 중요합니다.

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그런데도 조합측에서는 실제로는 토지소유권을 확보하지 못하였으면서도

조합원 가입자수를 늘리기 위해

'토지확보율'이라는 애매한 용어를 사용하여

마치 토지사용권원(사용승낙)을 받은 것을 마치 소유권을 확보한 것처럼

조합원가입자를 속여 가입계약을 체결하도록 유도하는 사례가 많습니다.

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그러나 법원은 이처럼 조합이 토지확보율을 기망하여 조합원 가입계약을 체결한 경우

조합원가입계약의 취소를 인정하고 있습니다.

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ㅁ 지역주택조합가입계약이 일반분양계약과 다른점

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지역주택조합가입계약은 일반 아파트 분양계약과 크게 다름에도 불구하고

업무대행사 또는 조합의 분양대행사 등에서

마치 일반아파트분양을 저렴한 가격에 할 수 있는것처럼 광고하는 경우가 많아

착오하게 되는 경우가 많습니다.

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그러나 지역주택조합가입계약과 일반아파트분양계약은

신축아파트를 공급받는 것을 목적으로 한다는 점에서는 유사하지만

그 법적인 지위와 권리에 있어서는 전혀 다릅니다.

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지역주택조합가입계약은 아파트를 분양받는 계약이 아니라

"조합원에 가입하는 계약"으로 1차적으로 이해하셔야 합니다.

신축아파트를 공급받기 위한 사업을 진행하기 위한 공동의 목표를 이루기 위한

조합이라는 단체에 구성원으로 가입하는 것입니다.

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반면, 아파트 분양계약의 경우

일반적으로 알고 있는 것과 같이 신축아파트를 공급받는 것을 목적으로

신축아파트를 공급받는 계약을 체결하는 것이기 때문에

조합원가입계약과 차이가 있습니다.

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조합원가입계약이 이처럼 조합원이 되기로 하는 계약이기 때문에

결과적으로 신축아파트를 공급하기 위한 사업을 진행하다가 무산이 되는 경우

신축아파트를 공급받지 못할 수도 있습니다

조합원 가입계약은 아파트를 공급하겠다는 계약이 아니기 때문에

아파트를 반드시 공급받는다고 확신할 수 없습니다.

반면, 아파트분양계약은 아파트를 공급받기로 하는 내용의 계약이기 때문에

공급받지 못하게 된다면 그 책임을 분양사 측에 물을 수도 있는 것입니다.

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그리고 조합원으로 가입하는 계약을 체결하였기 때문에

만약 조합에 문제가 생기거나 조합이 채무를 부담하게 되는 경우

이후의 청산과정을 거쳐 조합원들이 채무 등을 나누어 부담하여야 하는 상황도 생길 수 있습니다.

물론 조합에 이익이 있다면 그 이익도 조합원들이 나누어 가지게 됩니다.

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이러한 차이점 때문에 조합사업이 제대로 진행되지 않는 경우에

향후 조합원으로서 채무를 부담하는 것에 관한 지위에서 벗어나기 위해

별도로 조합원의 지위에 있지 않다는 확인을 법원을 통해 구하는 소송을 제기하시는

조합원분들도 있습니다.

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ㅁ 안심보장증서의 효력

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과거 지역주택조합은 조합원가입자 수를 늘이기 위해

안심보장증서라는 문서를 이용하는 사례가 많았습니다.

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일반적으로 안심보장증서의 내용에는

• 조합사업이 제대로 진행되지 않으면
• 조합원분담금으로 납부한 전액을 반환한다

는 내용이 기재되는데

조합원들은 "사업이 제대로 진행안되더라도 손해가 없겠다"고 생각하여

안심보장증서의 효력을 믿고 가입계약을 체결하는 경우가 많았습니다.

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그러나 실제로 조합은 해당문서에서

• 사업이 진행되지 않는 조건을 실제로 의미없도록 기재하거나

(조합설립인가가 되어야 실질적으로 의미가 있지만 '신청'하는 경우로 기재하여 신청만 이루어지면 분담금을 돌려받지 못하게 하는 등의 방법)

• 분담금 반환시기를 일반분양자가 생기거나 대체가입자가 생기는 경우로 제한하여 실질적으로 분담금을 반환하지 않는 방법

(조합사업이 제대로 진행되지 않으면 일반분양단계에까지 사업이 진행되지 못하고, 사업이 제대로 진행되지 않는 조합에 가입하는 대체가입자도 없기 때문입니다)

으로 조합원 가입자들을 기망합니다.

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법원은 이러한 조합의 변칙적인 안심보장증서 교부행위에 관하여

가입계약의 취소를 다수 인정하고 있습니다.

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지역주택조합사업은 제대로 이루어진다면

서민들이 저렴한 가격으로 신축아파트를 공급받을 수 있는 기회이지만

그 과정에서 업무대행사, 분양대행사가 과도한 용역비를

사업부지도 마련하기 전에 모두 사용하거나

조합장과 업무대행사, 분양대행사의 이익을 위해 분담금이 사용되는 등의

불법행위로 인하여

조합원들이 피해를 보는 경우가 많습니다

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그래서 지역주택조합을 가입할때 이러한 점들에 유의하셔서

안전하게 가입계약을 체결하시면 좋겠고

이미 가입하셨으나 이러한 잘못된 행위를 아시게 된 경우에는

법원이 이러한 조합의 행위에 관한 계약의 취소 및 분담금 반환을 인정하는 사례들이 있으니

조합원가입계약 취소를 통해 피해를 구제받으셨으면 좋겠습니다

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더 궁금한점이 있으신 경우

아래홈페이지를 이용해주세요

감사합니다

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http://www.lawsyk.com

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