안녕하세요 서초동부동산전문변호사 신유경변호사입니다
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부동산 또는 분양권 매매계약을 체결하였는데 매도인이 갑자기 사망하여
부동산 또는 분양권에 대한 소유권이전등기를 이전받지 못한 경우
상속인들이 이를 매수인에게 이전해주면 크게 문제되지 않습니다.
그러나 상속인들 사이의 의견이 충돌하여
망인인 매도인과의 매매계약을 체결하였음에도
상속인들로부터 원활하게 소유권이전등기를 받지 못하는 경우가 발생하는데
이 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보고자 합니다.
ㅁ 단계별 대처방법
1. 상속인들의 의사확인
법률적인 대처를 하기 전에 상속인들이 매도인과의 계약내용에 따라
상속대상물(부동산, 분양권)의 등기를 이전해줄 의사가 있는지 명확히 확인하는 것이 중요합니다.
통상적으로는 일부 상속인은 이에 동의하고, 일부 상속인은 반대하여 문제가 되는 경우가 많은데
이 때 위로금 등을 지급하고서라도 상속인들이 등기를 이전해줄 의사가 있는지
최종적인 확인을 하는 것이 중요합니다.
2. 법원에 처분금지가처분 신청(부동산, 분양권 모두 해당)
이것은 상속인들이 제3자에게 부동산 또는 분양권의 명의를 이전하지 못하도록 하기위한 조치입니다.
이에 부동산 또는 분양권에 대해 법원의 처분금지가처분 결정을 받아 두고
이후의 절차를 진행하는 것이 좋습니다.
분양권의 경우에는 처분금지가처분 결정이 내려지면 분양사에도 이러한 사실이 통지되어
분쟁이 해결될때까지 다른 사람(제3자)에게 분양권 명의가 이전되는 것을 막을 수 있습니다.
부동산의 경우에는 처분금지가처분 사실이 등기부에 기재되기 때문에
상속인들이 제3자에게 부동산을 처분할 수 없게 됩니다
3. 법원에 민사 소송 제기
부동산의 경우 명의를 이전해달라는 내용의 소유권이전등기 소송을,
분양권의 경우 명의를 변경해달라는 내용의 분양권명의변경 소송을
각 제기하여야 합니다.
이미 처분금지가처분을 받아둔 상태라면
본안소송(소유권이전등기소송 또는 분양권명의변경 소송) 종료시까지
처분금지가처분의 효력으로 위 권리를 확보해둘 수 있고
이후 판결 결과에 따라 등기를 이전받을 수 있게 됩니다.
ㅁ 처분금지가처분은 망인의 명의로 해야하는지 상속인들의 명의로 해야하는지
대법원 2002. 4. 26. 선고 2000다30578 판결에 따르면,
"사망한 자를 채무자로 한 처분금지가처분결정의 효력은 당연무효이고,
그 채무자의 상속인은 무효인 가처분에 대하여 이의신청으로 취소를 구할 수 있다"고 판시하였습니다
따라서 매도인이 사망하여 처분금지가처분을 하는 경우에는
상속인들을 상대로 처분금지가처분을 신청하여야 하고,
망인을 대상으로 처분금지가처분 결정을 받더라도 당연무효로서 효력이 없습니다.
ㅁ 성공사례
최근 분양권 매도인이 갑자기 사망하였고,
상속인들이 분양권 명의변경을 거부한 사안에서
법원으로부터 분양권처분금지가처분 인용 결정을 받았습니다 :)
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