[부동산] 복층 오피스텔 분양계약, 복층의 높이가 설명받은 것과 다를 때 계약해제,취소_서초동부동산변호사

안녕하세요

서초동부동산변호사 신유경변호사입니다.

서초동부동산전문변호사 서초부동산전문변호사 서울중앙지방법원부동산전문변호사

오피스텔을 분양 받을 때

일반적인 단층 오피스텔에 비해 복층 오피스텔의 경우 공간활용의 방법이 다양하고 층고도 높아,

단층 오피스텔에 비해 그 선호도가 높습니다.

​

그런데 실제로는 복층 오피스텔이 아니면서도

복층 오피스텔이라고 계약자를 속여 분양계약을 체결한 후,

이후에 시공된 오피스텔의 복층의 높이나 구조 등이

분양계약시 설명받은 것과 다른경우 계약해제, 취소 등을 고려하게 됩니다.

이러한 경우 어떻게 계약을 해제, 취소할 수 있을지 알아보고자 합니다.

​

​

​

ㅁ '복층' 과 '다락'의 차이, 분양사가 계약자를 속일 수 밖에 없는 이유

​

​

분양계약시 분양계약자들이 복층에 대해 설명받는 경우,

복층을 일상생활을 할 수 있는 정도의 크기와 공간으로 설명받는 경우가 많습니다.

일반적인 방과 구조가 다르지 않아서 서서도 생활하기에 불편함이 없다고 설명받는 경우도 있고,

혹은 서서 생활하기는 어렵지만 테이블, 침대 등을 두고 좌식생활을 하기에는 충분하다고 설명받는 경우도 있습니다.

​

그러나 일반적인 성인의 키를 생각하여 보면, 서서 생활하기에 불편하지 않으려면 적어도 층고가 2m정도는 되어야 하고, 좌식생활을 하더라도 그 층고가 1.5~1.8m 가량이 되어야 할 것입니다.

​

그러나 분양사가 실제 시공한 오피스텔의 현장을 확인하여 보면,

'복층'이라고 부르면서도 실제 높이는 짐을 적재할 수 있는 정도의 공간밖에 되지 않는 경우가 많습니다.

​

그것은 건축법 시행령 때문인데,

건축법 시행령 제119조 제1항 제3호의 라.에서 다음과 같이 규정하고 있기 때문입니다.

​

건축법 시행령 제119조 제1항 제3호의 라.

라. 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 장식탑, 다락[층고(層高)가 1.5미터(경사진 형태의 지붕인 경우에는 1.8미터) 이하인 것만 해당한다], 건축물의 내부에 설치하는 냉방설비 배기장치 전용 설치공간(각 세대나 실별로 외부 공기에 직접 닿는 곳에 설치하는 경우로서 1제곱미터 이하로 한정한다), 건축물의 외부 또는 내부에 설치하는 굴뚝, 더스트슈트, 설비덕트, 그 밖에 이와 비슷한 것과 옥상ㆍ옥외 또는 지하에 설치하는 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 정화조, 도시가스 정압기, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물과 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은 바닥면적에 산입하지 않는다.

​

​

즉, 층고(일반적으로 생각하는 바닥에서 천장까지의 높이는 '천장고'라는 별도 용어를 사용하고 있어 층고와는 다릅니다)가 1.5m이하인 경우에는 건축물의 바닥면적에 해당 '복층'의 면적이 산입되지 않기 때문에

분양사 또는 시공사 측에서는 계약자에게 '서비스 면적'이라는 말을 사용하여 마치 분양계약자에게는 복층 오피스텔을 분양하는 것처럼 속이고서는 실제로 설계를 할 때에는 바닥면적에 해당 복층의 면적을 포함하지 않고 시공하는 것입니다.

​

따라서 분양사, 시공사에서 복층 오피스텔을 분양하는 것처럼 광고하더라도

이처럼 바닥면적이 설계시에 건축물의 연면적에 반영되지 못하였기 때문에

계약자가 원하는 높이와 구조의 복층을 시공할 수 없는 것입니다

(다만, 서비스면적이 아니라 실제 복층의 바닥면적을 설계시 반영하여 복층 오피스텔을 건축하는 경우와는 구분됩니다)

​

​

이처럼 원칙적으로는 '다락'이라는 창고용으로 쓰일 목적으로 제공될 공간을

분양사, 시공사 측에서 분양계약율을 높이기 위해

마치 일상생활이 가능한 복층을 제공할 것처럼 분양계약자를 속여 오피스텔을 분양하는 것입니다.

​

​

ㅁ 복층 높이를 이유로 분양계약을 해제, 취소 하기 위한 방법

​

​

분양계약시 설명받은 복층의 높이와

실제 시공된 복층의 높이가 다른 경우에

법원에서 분양계약의 해제를 인정하였습니다.

​

법원에서는

분양사가 분양계약자에게 '서서 일상생활이 가능한 높이'의 복층으로 설명하여 계약을 체결하고서도

실제로는 복층의 높이가 약 1.2m에 불과하게 시공된 사안에서

계약해제를 인정하였습니다.

​

법원은,

• 분양계약서에는 위치와 동호수, 면적 등만 기재되어 완성될 목적물에 대한 구조 등에 관한 설명이 없어, 분양안내책자의 설명도 분양계약에 포함되고,
• 그런데도 분양안내책자의 설명과 다르게 복층이 시공되었으므로
• 분양계약상의 계약해제약정에 따른 계약해제가 가능하다고 보았습니다.

(수원고등법원 2020나24508 판결 참조)

​

​

이처럼 복층의 높이가 분양계약의 내용과 다르게 시공된 경우

• 분양계약상의 해제약정에 기한 계약의 해제
• 채무불이행(약정한 대로 시공하지 못하였으므로)에 기한 계약 해제
• 복층의 층고가 일상생활이 어려울 것이었던 점을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이므로 민법 제109조에 의한 착오에 기한 의사표시의 취소로서의 계약취소
• 혹은 분양사에서 이러한 사정을 잘 알면서도 계약자를 속였으므로 이점에 관한 민법 제110조에 기한 사기에 의한 의사표시의 취소로서의 계약취소

​

의 각 청구가 가능합니다.

​

​

구체적으로는 오피스텔마다 그 분양계약서의 내용이 다르고

실제 오피스텔의 복층이 시공된 현장이 다르고,

계약 체결 당시의 상황(직원의 설명, 모델하우스, 분양홍보자료)

그리고 단층형 오피스텔과의 분양대금 차이 등의 사정이 각 달라

사안에 따라 어떤 주장으로 계약을 해제하거나 취소하여야 할지에 대한

변론계획은 달라질 수 있습니다.

​

​

ㅁ 계약금, 중도금과 위약금의 청구

​

​

일반적으로는 위와 같이 주장하여 계약해제, 취소가 인정되면

계약금, 중도금 등 지급한 금원을 모두 돌려받을 수 있습니다.

​

다만, 분양계약에 별도 약정이 존재하는 경우 등에는

분양사에 계약금, 중도금 반환과 더불어 위약금을 청구할 수도 있습니다.

​

​

​

더 궁금한 점이 있으신 경우

아래 홈페이지를 이용해주시기 바랍니다

감사합니다~

​

부동산전문변호사ㅣ조세형사전문변호사ㅣ변호사신유경법률사무소

부동산전문변호사ㅣ조세형사전문변호사ㅣ변호사신유경법률사무소