권리금을 둘러싼 동상이몽_ 상가임대차법상 '권리금'

 

 

 

 

임대차 기간이 종료되어 운영하던 가게를 그만두게 되면

가게의 위치 또는 매출에 따라 새로 들어올 신규임차인으로부터

권리금을 지급받게 됩니다.

 

권리금의 액수는 적게는 수백만 원부터 많게는 억단위까지

그 액수가 천차만별인데

권리금은 임차인이 가게에서 오랫동안 노력해온 성과에 대한 보상이고

만약 임차인이 권리금을 지급받지 못하게 된다면

임차인이 지급받아야 할 보상을 임대인이 누리게 되는 부당한 결과에 이르게 때문에

권리금을 지급받는 것은 법률이 보장하는 임차인의 당연한 권리 라고 볼 것입니다.

 

 

그런데 많은 경우 임대차계약 종료 될 무렵

임대인이 새로운 임차인에게 임대차계약조건을 변경하여 더 많은 차임을 받기를 원하거나

자신이 원하는 업종의 임차인과 계약을 체결하기를 바랍니다.

 

이 때 문제점은, 이러한 임대인의 차임인상, 임대차계약 체결 거절로 인하여

임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 되는 경우가 있다는 것입니다.

이로 인하여 최근 많은 법적 분쟁이 일어나고 있습니다.

 

따라서 권리금을 어떤 경우에 지급받을 수 있고 그 액수는 어느정도인지

그리고 임대인 때문에 권리금을 지급받지 못하게 되었을 때

어떻게 대처할 수 있는지 알아보고자 합니다.

 

 

 

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][   권리금이 인정되는 범위

 

 

상가건물임대차보호법(약칭, '상가임대차법') 제10조의3 제1항에서는

'권리금'을 다음과 같이 정의합니다.

 

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서
임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

그리고 권리금을 세부적으로 구분하여

시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 으로 나누어 보기도 하는데,

어떤 경우이든 임차인의 노력으로 얻은 영업적 가치에 대한 대가를 지급받는 경우

이를 권리금이라고 볼 수 있고,

우리 법률은 임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 기회를 명문으로 보호하고 있습니다.

 

그러나 실제로는 임대차계약이 종료된 경우 임대인과의 여러 사정으로 인해

임차인이 권리금을 지급받지 못하고 가게를 떠나는 경우가 많이 발생하고 있고,

이에 임차인의 권리금 회수기회를 보호하기 위해

상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호 조항이 신설되었습니다.

 

즉, 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호조항은

임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인의 갱신거절에 의해 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없는 경우가 현실에 다수 존재하고,

이 때 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 직접 권리금을 받는 등 임차인이 형성한 영업적 가치를 아무런 대가나 제한 없이 이용할 수 있게 되지만

임차인은 다시 시설비를 투자하고 신용확보와 지명도 형성을 위하여 상당기간 영업손실을 감당하여야 하는 문제점을 해결하기 위해 신설된 조항인 것입니다.

(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 2017다225329 판결 참조)

 

 

그러나 권리금 회수기회 보호조항을 너무 포괄적으로 인정하게 되면

임대인의 권리가 침해될 수 있기에

법률은, 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한 모든 기회에 관하여

임차인에게 배상할 의무를 부담하는 것이 아니라

임대인의 특정한 방해 행위에 관하여 손해를 배상하도록 하면서

방해 유형을 특정하여 손해배상청구를 인정하여 왔습니다.

 

 

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][   임대인에게 권리금을 청구하기 위한 조건

 

 

일반적으로 권리금은 새로 들어올 임차인에게 지급받아야 하지만,

임대인 때문에 새로들어올 임차인에게 권리금을 지급받지 못하게 된 경우에는

임대인에게,

임대인이 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해한 것에 대한 손해배상책임을 묻는 방법으로 권리금을 지급받을 수 있습니다.

 

상가임대차법에 따르면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 기회 방해에 대한 손해배상을 청구하기 위해서는,

• 임대차 기간만료 3개월 전부터 기간 만료 시까지 사이에 임차인이 신규 임차인을 주선하고,
• 임차인이 임대인에게 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 경제적 자력 또는 의무이행의사 및 능력에 관하여 알고 있는 정보를 제공해야 하며(상가임대차법 제10조의4 제5항),
• 상가임대차법 제10조 제1항에서 정하고 있는 경우에 해당하지 않아야 합니다.

 

구체적으로 상가임대차법 제10조 제1항에서 정하고 있는 사유 란,

임차인이 임대차 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 거절할 수 있는 사유와 같은데,

• 3기의 차임 연체(제1호)
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차(제2호)
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공(제3호)
• 임차인이 임대인의 동의없이 건물의 전부 또는 일부를 전대(제4호)
• 임차인이 임차한 건물을 파손한 경우(제5호)
• 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실(제6호)
• 임대인이 임대차건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축 하는 경우(제7호)
• 그밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)입니다.

 

따라서 만약 임차인이 3기 이상의 차임을 연체한 경우 권리금 회수 기회 방해를 원인으로

임대인에게 손해배상을 청구하더라도 이를 인정받기 어렵습니다.

 

 

또한, 임대인의 입장에서는 신규임차인과 신규임대차계약을 체결하지 않은 것에 대해

정당한 사유가 인정된다면 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해를 배상하지 않아도 됩니다.

정당한 사유에 관하여 상가임대차법 제10조의4 제2항에서 규정된 내용은

임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 그리고 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에 해당합니다(상가임대차법 제10조의4 제2항).

위와 같은 경우에는 임대인이 임차인이 소개한 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않더라도

임차인에게 손해를 배상할 의무가 없습니다.

 

 

따라서 정리하면,

임차인은 임대인이 권리금을 주기로 한 신규임차인과 임대차계약 체결을 이유없이 거절하면 손해배상을 청구할 수 있고,

임대인은

1. 임차인에 대하여 상가임대차법 제10조의 제1항에서 정하고 있는 계약갱신거절의 사유가 있거나

2. 상가임대차법 제10조의4 제2항의 정당한 사유가 인정되는 경우에는

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하도록 하였더라도,

이를 배상할 의무가 없습니다.

 

 

 

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][   임대인이 임차인에게 신규임차인 대신 권리금을 지급해야 하는 행위들

 

 

전술한 바와 같이 임대인이 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하지 않는 경우

모든 경우에 전 임차인에 대해 권리금 상당의 손해배상금을 지급해야 하는 것은 아니고

특정 행위를 하여 권리금을 지급받는 것을 방해해야만 손해를 배상할 책임이 있습니다.

이에 관하여 법원은,

상가임대차법상 권리금 회수 기회 보호 조항은 임대인이 하지 말아야 할 행위를 한정적으로 열거하고 있는 조항이고 일반적, 포괄적 조항이 아니라고 판시하면서,

아래의 행위에 해당하는 경우 임대인이 전 임차인에 대해 손해배상의무를 부담한다고 보았습니다.

 

임대인의 권리금 회수기회 방해 행위로 인정되는 것 은

상가임대차법 제10조의4 제1항 각 호에 규정되어있는데,

1. 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 신규임차인으로부터 직접 권리금을 지급받는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

입니다.

 

만약 임대인이 이러한 행위를 하고, 신규임대차 계약 체결을 거절할 정당한 사유가 없는 경우에는

임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한 것에 대해 손해를 배상해야 합니다.

 

 

 

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][   권리금회수기회방해행위에 대한 의문사항들

 

그러나 임차인과 임대인사이의 관계에서의 여러 상황을 종합해보면

임차인과 임대인 각자는 자신들이 그렇게 행동할 만한 동기나 이유가 있어서

위와 같이 행동하는 경우가 많기에

각자의 행동이 권리금 회수기회 방해에 해당하는지 또는 자신의 의무를 잘 이행했는지 판단하는것이 쉽지는 않습니다.

 

다만, 임차인과 임대차인의 관계에서 대표적으로 문제되는 경우에 관한 법원 판례를 살펴보는 것으로서

각 개인이 처한 상황을 이해할 수 있는 실마리를 찾아보고자 합니다.

 

 

 

1. 임차인이 신규임차인을 '주선'하였다는 것은 어느 정도로 주선을 해야하는지

 

 

실제 사례를 보면 임차인은 임대차계약이 종료될 무렵 여러사람들과 신규임대차계약을 협의하게 되고,

이 과정에서 단순히 문의만 하는 경우도 있는데

이러한 경우까지 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하였다고 보아야 하는지 문제됩니다.

 

법원은, '주선'이라 함은 단순 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고

원고와 신규 임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나

그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 할 것이다(수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결 참조)라고 판단하였습니다.

 

따라서 법원의 판시 내용 및 상가임대차법의 규정을 종합하면,

임차인이 임대인에게 신규임차인을 '주선'하였다고 보려면

적어도 임대인에게 계약조건 및 신규임차인의 경제적 능력, 인적사항 등에 대해 정보를 제공하는 정도의

행위가 이루어져야 할 것으로 보입니다.

 

그리고 다른 판례에서는

임대인이 임대차계약체결을 거절하여,

임차인이 주선한 신규임차인이 인근 다른 가게를 임차한 경우

실제로 신규임차인이 임대차계약을 체결할 의사가 있었다고 보아

임차인이 신규임차인을 '주선'하였다고 인정한 사례가 있습니다.

 

즉, 단순히 이런 사람이 있다는 정도로 정보를 제공하는 것은 주선행위라고 보기는 어렵고

적어도 그 사람이 누구인지 특정할 수 있고, 그 사람이 실제로 임대차계약을 체결할 의사가 있었으며, 그 사실을 임대인에게도 알린 경우에 주선행위가 있었다고 볼 수 있을 것입니다.

 

 

 

2. 임대인이 계약체결을 거절한 경우에도 신규임차인을 주선해야하는지

 

 

임대인이 임대차계약 종료 후 자신이 건물을 사용할 계획이라는 등의 의사를 밝힌 경우

신규임차인을 주선할 필요조차 없게 되는데

이런 경우에도 신규임차인을 주선하여야 만이 권리금을 지급받을 수 있다면

임차인에게 필요없는 절차를 강요하게 되는 것이 됩니다.

 

이에 법원은,

"임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면

임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당하고,

임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다."고 판단 하였습니다(대법원 2019. 7. 10.선고 2018다273417 판결 참조).

 

 

 

3. 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 계약이 반드시 체결되어야 하는지

 

현실적으로 임차인과 신규임차인 사이에 권리금 지급에 관하여 협의가 되고,

권리금 지급만을 앞두고 있는 상황이더라도

임대인이 계약체결을 거절하는 경우 권리금 지급 협의 자체가 무산되는 사례가 많습니다.

따라서 대부분의 경우 임대차계약 체결과 동시에 또는 임대차계약에 대한 임대인의 확답을 받은 후 권리금을 주고받는 경우가 많습니다.

 

이에 법원도 이러한 현실의 상황을 반영하여,

"권리금 회수 방해를 인정하기 위하여

반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다."(대법원 2019. 7. 10.선고 2018다273417 판결 참조)고 판단하였습니다.

 

 

 

4. 차임 및 보증금이 협의 되지 못하는데도 임차인이 주선한 신규임차인과 반드시 계약을 체결해야 하는지

 

결국 신규임대차계약은 차임과 보증금에 관한 협의가 되지 않아서 체결에 이르지 못하는 경우가 많은데,

임대인이 주변 시세에 비추어 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구한다면

이것은 상가임대차법이 보호하는 방해행위에 해당할 것이 분명하지만

임대인이 제시한 차임이나 보증금이 현저히 고액에 해당하는지 여부를 판단하는 것에 어려움이 있습니다.

 

왜냐하면 임대차계약이 종료된 후 주변의 시세와 지가 상승 등으로 인하여

차임이나 보증금을 올리게 되는데 이런 조건을 받아들이는 신규임차인이 없다는 이유만으로

임차인에게 권리금을 배상해야하는 것이 임대인에게 불리하다고 보여지기도 하기 때문입니다.

 

법원은 이에관하여, "임대차계약기간이 종료된 이후 기존의 차임 및 보증금보다 다소 높은 금액이라고 하더라도 임대조건을 상향하여 자신이 원하는 조건으로 임차인을 구할 수 있다"고 판단하면서도(대구고등법원 2017. 11. 15. 선고 2017나21917 판결 참조),

임대인이 제시한 조건에 따라 임차인이 보증금과 차임을 지급하였을 경우에

신규임차인에게 영업손실이 발생하게 되는 경우에는

임대인이 과도한 차임과 보증금을 요구하였다고 판단하였습니다(서울남부지방법원 2016가합102819 판결 참조).

 

 

 

5. 권리금을 인정하지로 않기 하는 특약을 체결한 경우

 

임대차계약을 체결하면서 '일체의 권리금을 인정하지 않는다'와 같은 계약조항을 포함하는 경우가 많습니다.

 

그러나 상가임대차법 제15조에서는,

"이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 규정하고 있어

상가임대차법 제10조의4 규정에 위반한 위와 같은 특약은 효력이 없습니다.

 

또한, 임대차계약서에 '모든 권리금을 인정함'이라는 특약을 체결한 사안에서

임차인이 임대인을 상대로 권리금을 반환해줄 것을 청구하였는데

이에 관하여 법원은, "통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없다."고 하였습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결 참조).

 

 

 

6. 임대차기간을 보장받고 권리금을 지급하였는데 중간에 임대차가 해지된 경우

 

임대차기간을 보장받으면서 권리금을 임대차계약과 함께 임대인에게 지급하였는데,

임대차기간이 끝나기전에 임대차계약이 해지된 경우

임대차계약기간에 따라 상가를 이용하지 못하였는데도 권리금을 지급하였으므로

부당한 입장에 처하게 됩니다.

 

이에 관하여 법원은, '보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않지만, 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 남은 임대차계약 기간 동안에 상당하는 권리금을 반환할 의무가 있다'는 취지의 판단을 하였습니다(대법원 2002. 7. 26 선고 2002다25013 판결 참조).

 

 

7. 임차인이 신규임차인에 대한 정보제공의무를 이행하지 않은 경우

 

상가임대차법 제10조의4 제5항에 따르면,

임차인은 임대인에게 주선한 신규임차인이 되려는 사람의 경제적 자력 또는 의무이행의사 및 능력에 관하여 알고 있는 정보를 제공해야 합니다.

그런데 임차인이 단순히 신규임차인이 있다고만 하고, 이러한 정보를 임대인에게 제공하지 않는 경우

임대인에게 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상의무가 인정되지 않는다고 판단하였습니다

(울산지방법원 2017. 4. 18. 선고 2016가단1339 판결 참조).

 

따라서 임대인에게 권리금회수기회 방해로 인한 손해배상을 청구하려면

임차인 자신부터 임대인에게 신규임차인에 대한 정보를 제공하여야 할 것입니다.

 

 

 

8. 임대차기간이 5년을 초과하여 계약갱신요구권이 없는데도 임대인이 권리금회수기회 보호의무 부담하는지

 

이 문제에 관하여 많은 논쟁이 있다가 대법원 판결로서 최근 계약갱신요구권과 권리금회수기회는 서로 무관하여, 계약갱신이 불가능하더라도 권리금회수기회방해로 인한 손해배상청구를 할 수 있다는 법원 판례가 확립되었습니다.

 

구 상가임대차법에 따르면 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하면 계약갱신요구권을 행사할 수 없었는데(현재 10년), 법원은 이러한 상황에서도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보았습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결 참조).

 

 

 

 

 

권리금에 관한 모든 판례를 들여다보았고 소송 진행 경험을 반영하여

많은 노력으로 작성한 글이니 게시글에 대한 저작권을 지켜주시기를 부탁드립니다.

 

 

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