[부동산] 토지매매약정서의 효력, 지역주택조합 지주 매매계약 해제하려면_부동산전문변호사

안녕하세요 부동산전문변호사 신유경변호사입니다.

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지역주택조합사업을 시작하는 단계에서

조합 설립 전 추진위원회 등이

해당 사업지의 지주(토지소유자) 등을 상대로 토지매매약정서를 받게 됩니다.

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토지매매약정서는 토지사용승낙, 토지사용동의 등 여러 용어로 사용되고 있는데

그 의미는 결국 토지를 매매하겠다는 예약, 약정으로 볼 수 있습니다.

토지매매약정서에 계약금과 잔금지급일 등이 기재되어있기는 하지만

일반적으로는 계약금도 지급되지 않는 경우가 많고

계약금이 지급되었더라도 잔금은 아주 오랜 기간 후에(대체적으로 사업승인 후)

지급하도록 약정해둔 경우가 많습니다.

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그러나 지역주택조합 사업의 특성상

사업의 진행과정에서 시간이 장기간 소요되는 경우가 많아

토지매매약정을 한 경우에

약정체결당시의 토지시가와 현재의 시가가 크게 차이가 나는 경우가 많고

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위에 말씀드린 사례들중에서 계약금 조차 받지 못한 경우에는

약정을 통해 이익을 얻은 것도 없는 상황에서

사업진행여부를 막연히 기다리기만 해야 하는 입장에 처하기도 합니다.

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이에 토지매매약정 등의 해제를 원하는데

지역주택조합 측에서는 이러한 사정을 예상한 듯

토지매매약정 조항에 보면 계약해제가 불가능하다는 내용이 포함되었거나

혹은 해제는 가능하지만 이로 인해서 조합이 입은 손해 일체를 배상해야 한다는 등의

내용이 이미 약정서에 포함되어있는 경우가 많습니다.

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이러한 여러 사정으로 인하여

토지매매약정을 해제하고 싶은데도 해제하지 못하고

시간만 지체되고 있는 상황에 처한 분들이 많습니다.

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이에 조합(추진위원회)와 체결한 토지매매약정을 어떻게 해제할 수 있는지에 대해

알아보고자 합니다.

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ㅁ 토지매매약정서의 의미

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토지매매약정서란, 앞서 말씀드린 것과 같이

지역주택조합 사업을 추진하면서 추진위원회 또는 조합이

해당 사업지의 지주들에게 토지매매에 관한 약속(승낙, 동의)를 받아두는 것을 의미합니다.

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이러한 약정을 통해

향후 조합원이 모집되어 사업이 진행되는 경우

토지 매입이 원활하게 이루어질 수 있고

사업과정에서 지가 상승 등의 불확실한 상황을 피할 수 있기도 합니다.

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즉, 사업지의 지주(토지 소유자)를 대상으로

조합 또는 추진위원회 측에서 체결하는

모든 의미의 토지매매에 관한 약속, 승낙, 동의를 토지매매약정으로 이해할 수 있습니다.

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ㅁ 계약금을 지급받았을 때의 대처방법

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토지매매약정을 체결하는 경우

토지대금, 계약금, 잔금 등의 액수가 결정되는데

사업지에 따라 계약금을 약정서에 기재하고 지급하는 곳도 있고,

기재만하고 지급하지 않는 곳도 있습니다.

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계약금을 지급받지 않은 경우에는

해당 약정을 해제하는 것이 더욱 용이하기도 합니다.

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그러나 계약금을 지급받았더라도

지급받은 금원이 계약금이 아닌 점을 밝혀 계약금의 효력을 부인하고

약정의 효력을 부인할 수 있습니다.

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구체적인 사례에서 계약금을 조합원의 70~80%가 모집되면 지급한다 등으로

어떤 조건을 성취하는 경우 계약금을 지급하는 것으로 약정하는 경우들이 있습니다.

이러한 경우에 위 조건이 성취되지 않았음에도 계약금을 조합측이 지급하였다면

이로 인한 계약금으로서의 효력을 부인할 여지가 됩니다.

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혹은 계약금을 받았더라도

민법 제565조에 따라 배액을 공탁하거나 지급하고 계약해제를 주장할 수도 있습니다.

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그러나 최소한의 금전적 손해로서 계약을 해제하기 위하여서는

해약금 해제(배액배상금) 지급보다는

조합 또는 추진위원회의 귀책사유로 매매계약이 해제된 점을 입증하여

이미 지급받은 계약금을 몰취하는 것이 가장 유리한 해결방법입니다.

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ㅁ 매매계약을 해제하기 위한 방법

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매매계약을 해제하기 위하여서는 상대방인 조합, 추진위원회가

계약을 더 이상 이행할 능력이 없다는 점을 입증하거나

혹은 계약을 지체하였다는 점을 입증하여 계약해제를 통보하는 것이 가능합니다.

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일반적으로 지역주택조합 사업의 경우

토지매매약정을 체결한 이후 사업이 제대로 진행되지 못하고

시간만 경과하는 경우가 있는데

이러한 상황에서 소송을 제기하여 법원을 통해

계약관련 서류 등을 확인하여 실제로 조합 또는 추진위원회에서

토지를 제대로 확보하지 못하고, 이외에 사업을 제대로 진행하지 못하거나

향후에도 진행될 가능성이 없다는 점 등이 입증되면

이행불능에 기하여 계약해제가 가능합니다.

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이외에 사기에 의해 계약을 체결하였다는 등의 주장도 가능하기는 합니다.

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ㅁ 관련 판례

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최근 부산 해운대 지역의 토지 소유주가 원고가 되어

토지매매약정을 체결한 상대 조합(추진위원회)측에 대하여

매매계약해지확인의소를 제기하여 전부 승소한 사안이 있었습니다.

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해당 사례에서도 조합측에서 사업을 제대로 진행하지 못하는 점을 입증하여

최종적으로 계약해제 확인을 받고 조합으로부터 지급받은 계약금을 반환함으로써

계약관계를 종료할 수 있게 되었습니다.

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구체적인 약정의 내용이나 사례에 따라

달라질 수 있는 부분들이 있어서

더 궁금한 점이 있으신 경우

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감사합니다.

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